Специалисты предсказывают снижение объемов сдачи объектов на 50%.
Строительный рынок Челябинска готовится к длительному кризису из-за отсутствия платежеспособного спроса на новое жилье. Уже сейчас застройщики, по информации из деловых кругов, готовятся к остановке работ на объектах с низкой степенью готовности, откладывая сроки сдачи минимум на год. Одновременно проводится оптимизация штата, пересмотр концепции объектов для их удешевления и сокращение собственных расходов. Особенно сложная ситуация, как сообщают источники агентства, у менее крупных компаний, которые взяли инвестиционные кредиты.
Для них это может обернуться личным банкротством, по мнению экспертов. По оценкам специалистов в сфере недвижимости, в ближайшие годы объемы сдачи жилья в Челябинске могут сократиться на 50%. В этой ситуации вновь поднимается вопрос о необходимости поддержки строительного рынка со стороны региональных властей через выкуп квартир для нуждающихся категорий граждан в большом объеме по минимальной стоимости. Вопрос заключается в том, готовы ли представители команды губернатора Алексея Текслера пойти на такой шаг, изменяя и без того с трудом составленный бюджет области.
Застройщики Челябинска начали приостанавливать проекты комплексного освоения территорий и переносить сроки сдачи объектов по ним. По информации отраслевиков, к таким мерам уже прибег ряд компаний, имеющих дома низкой степени готовности.
В числе крупных объектов, сроки сдачи по которым, с высокой долей вероятности, могут быть сдвинуты минимум на год, называют ЖК «Голос Кашириных», «Видный», «Притяжение» и другие. Застройщики оптимизируют численность управленческих кадров, ликвидируя целые службы. Ряд специалистов, работавших на площадках компании «Магнитострой», по информации источников агентства, с 1 декабря 2024 года отправлен в отпуск без содержания на год.
«По объектам, которые сдаются, с высокой долей вероятности, девелоперы будут частично или полностью рассчитываться с подрядными организациями жилыми помещениями. Впоследствии эти квартиры появляются на рынке по более низкой цене, нежели жилье от застройщика, что создает дисбаланс. Такую практику уже использовали Олег Лакницкий, Александр Букреев и ряд других застройщиков», – рассказывают отраслевики.
Кроме того, по объектам, которые сейчас возводятся, застройщики идут по пути удешевления. В результате получается, что в ЖК, которые, к примеру, начинали строиться из кирпича, появляются дома из шлакоблоков, происходит экономия на материалах для отделки, фурнитуре и так далее. При этом на стоимости жилья это, по данным экспертов, либо не скажется совсем, либо отразится незначительно.
«Если у серьезных игроков есть «жир» и возможность отложить сдачу ряда объектов, то владельцам менее крупных компаний, особенно тех, кто взял инвестиционные кредиты, ситуация может грозить личным банкротством. Знаю застройщиков, кто на этапе строительства готов продавать по 106 тысяч рублей за квадратный метр, то есть фактически «в ноль», лишь бы остаться на плаву. Все, у кого есть возможность приостановить работы, конечно, в данной ситуации это сделают», – подчеркнул собеседник издания в бизнес-кругах.
Генеральный директор компании «DAN-Недвижимость» Валентин Корытный считает, что в 2025 году застройщики будут заканчивать все проекты комплексного освоения территории, которые находятся на стадии готовности 20% и выше, но при этом «высока вероятность приостановки хотя бы на год работ по объектам, находящимся на стадии проектирования и низкой степени готовности».
«Проблема в отсутствии инструментов, помогающим людям покупать жилье: отсутствует дешевая ипотека, застройщик не может дать собственную рассрочку или кредит. Осталась только наличка, которая ушла преимущественно на вклады. Поэтому многие заявленные ранее проекты, по моим ощущениям, не смогут завершить в планируемые сроки. Думаю, в течение двух-трех лет объем новостройки в Челябинске может сократиться до 50%», – делится своим видением Валентин Корытный.
Сегодня, по оценкам специалистов в области недвижимости, наблюдается спрос на квартиры небольшой площади, учитывая рост стоимости квадратного метра. Популярностью пользуются двухкомнатные квартиры площадью 52-65 квадратных метров, а также однокомнатные и студии +1 от 43 до 45 «квадратов». При этом люди все чаще стали отдавать предпочтение объектам на вторичном рынке.
«Предыдущие 3-4 года драйвером роста была новостройка, но с лета 2024 ситуация изменилась. Чтобы купить новое жилье, нужно продать старое. Разница в цене на новостройки и вторичку в прошлом году доходила до 40%. До 1 июля на новостройки действовала льготная ипотека, после отмены господдержки компенсировать разрыв людям стало нечем. Ставка 23% для физических и юридических лиц – тоже заградительная история. Хотя начало года показало, что интерес клиентов к жилой недвижимости не упал», – рассказал директор по продажам компании «DAN-Недвижимость» Алексей Найденов.
Еще один собеседник агентства, знакомый с ситуацией на строительном рынке Челябинска, между тем считает, что процент «замороженных» строек в городе и области будет расти, если в ближайшее время не появятся меры поддержки отрасли.
«В Челябинске 130 домов, по словам нового мэра Алексея Лошкина, признаны аварийными и подлежащими расселению по суду. Думаю, в реальности домов, которые срочно нужно расселять, значительно больше, и список постоянно будет пополняться. Сотни детей-сирот годами стоят в очереди на получение жилья. Мне кажется, сейчас как раз тот момент, когда чиновникам можно было бы «убить двух зайцев», обеспечив нуждающихся жильем и поддержав застройщиков рублем, договорившись с ними о минимальной стоимости. Но для этого нужна политическая воля: губернатор должен провести встречи с бизнесом (чего не было уже много лет), обсудить условия, изыскать и выделить средства», – прокомментировал один из игроков рынка.
Отметим, аналогичную меру поддержки строителей и жителей в ноябре 2022 года в то время глава города Наталья Котова предлагала губернатору Алексею Текслеру. В распоряжении редакции есть документ, в котором Котова поясняет, что застройщики Челябинска в связи со снижением покупательской способности выразили готовность поучаствовать в программе по расселению аварийного жилфонда и детей-сирот.
Уже тогда потребность по обеспечению последних квартирами составляла 17,2 тыс. квадратных метров (478 помещений по 36 «квадратов»), для жителей аварийных домов – 71,7 тыс. квадратных метров (59,7 тыс. «квадратов» плюс 20%). Решить проблему, исходя из письма Котовой, можно было, выделив Челябинску 6,5 млрд рублей, в том числе по аварийному жилью – 5,2 млрд, но таких средств Текслер не дал. В 2023 году на мероприятия по расселению аварийного жилья по всей области регион направлял 1,1 млрд рублей.
«Вопрос в том, готовы ли сейчас Алексей Текслер и его команда идти на такой шаг, учитывая, с одной стороны, сложно сверстанный бюджет, с другой – повышенное внимание генпрокурора Игоря Краснова к проблемам собственников аварийного жилья и детей-сирот региона», – рассуждают собеседники агентства.