О предстоящей смене владельца территории стало известно еще в декабре 2021 года, когда выяснилось, что СЗ «Макеева» оказался зарегистрирован по одному адресу с КБ «Мотор». В результате скандала застройщику поспешно сменили юридический адрес, «прописав» его на подземном этаже дома №70 по ул. Мосфильмовская. Информация о предыдущей «прописке» «вычищалась» из Интернета, но в сети до сих пор можно ознакомиться с объявлениями о предстоящем старте продажи недвижимости в ЖК по ул. Макеева, 7. В итоге продажу объекта пришлось отложить почти на год: соответствующая сделка была закрыта только в минувшем декабре. Положительному решению могли способствовать переговоры руководства «Роскосмоса» с главой ВТБ Андреем Костиным, с интересами которого связывают «Донстрой».
Известно, что еще в 2009 году госбанк выкупил контрольный пакет акций девелопера за символическую сумму в 500 рублей у его основателей Максима Блажко и Дмитрия Зеленова. Тогда проекты в сфере жилой недвижимости были переданы компании «Дон-Строй Инвест», которую СМИ называли «дочерней структурой банка ВТБ». В самой компании отрицали аффилированность с госбанком, однако известно, что ее гендиректор Алена Дерябина ранее входила в число топ-менеджеров ВТБ. С кредитным учреждением связан также бизнесмен Аркадий Ильягуев, выступавший деловым партнером структур «Донстроя». Финансовая поддержка ВТБ и связи Костина могут способствовать девелоперу в реализации очередных проектов, несмотря на его скандальную известность, многочисленные жалобы на качество жилья, работу УК и даже имевший место инцидент с гибелью человека в одном из элитных ЖК.
Актив «Роскосмоса» «ушел» к «Донстрою»
Подконтрольное девелоперской компании «Донстрой» ООО «Специализированный застройщик «Макеева» стало владельцем земельного участка площадью около 6 гектаров, расположенного на ул. Сергея Макеева в Пресненском районе Москвы. В настоящее время здесь располагается конструкторское бюро «Мотор» – филиал входящего в структуру госкорпорации «Роскосмос» Центра эксплуатации объектов наземной космической инфраструктуры (ЦЭНКИ).
Рыночная стоимость площадки составляет порядка в 11-13 млрд рублей. По мнению экспертов «Ведомостей», здесь может быть возведен жилой комплекс общей площадью до 230 тыс. кв метров. Инвестиции в проект оцениваются в 25-30 млрд рублей, выручка от продаж – в 110-120 миллиардов. В публикации издания подчеркивается, что до августа 2024 года КБ «Мотор» останется арендатором занимаемой им территории. То есть, структура «Донстроя» в накладе не останется, и будет получать прибыль в виде арендных платежей.
О готовящейся продаже актива «Роскосмоса» «Компромат Групп» писал еще в декабре 2021 года. Тогда СМИ обратили внимание на регистрацию по одному адресу с конструкторским бюро недавно образованного юрлица – вышеупомянутого ООО «СЗ «Макеева», учредителем которого выступала компания «Дон-Строй Инвест». После того, как в прессе заговорили о возможной смене собственника объекта, фирма-застройщик оперативно сменила официальный адрес, «перепрописавшись» на подземном этаже дома №70 по ул. Мосфильмовская. «Переехала в подвал, в буквальном смысле», – констатировали в сети.
Данные о предыдущем месте регистрации СЗ «Макеева» оказались зачищены, однако с объявлениями о предстоящем старте продаж недвижимости в ЖК по ул. Сергея Макеева, 7, до сих пор можно ознакомиться в Интернете. В тексте одного из них, размещенного на портале «Новострой-М», сказано:
Новости по теме: В России изменили формат трудовых книжек
«Планируется строительство нового объекта... Подробности и документация по проекту появятся на нашем портале сразу после публикации официальной информации от застройщика».
Девелопмент на средства госбанка?
С обещанной «документацией по проекту» вышла неувязка: сообщения о предстоящей продаже площадки «Роскосмоса», по всей видимости, заставили стороны «притормозить» сделку, закрыв ее только спустя год – в минувшем декабре. Сегодня РИА «Недвижимость» пишет о том, что территорией «Мотора» девелоперские структуры активно интересовались на протяжении последних нескольких лет. В этом контексте следует напомнить о сообщениях телеграм-каналов, из которых следовало: «Донстрой» заказывал оценку территории КБ еще в 2019 году.
Таким образом, между застройщиком и руководством госкорпорации вполне могли иметь место некие давние договоренности, на которые нисколько не повлияли прошлогодняя отставка Дмитрия Рогозина и назначение ему на смену бывшего вице-премьера Юрия Борисова. Правда, на сегодняшний день в СЗ «Макеева» произошла смена владельца: таковым с октября 2022 года стало созданное в том же месяце ООО «ДС-Групп».
Что касается «Дон-Строй Инвеста», то эта структура находится в процессе ликвидации. По итогам 2021 года при выручке в 7,8 млрд рублей, ее прибыль составила всего-навсего 1 миллион. Для сравнения: годом ранее, получив выручку в размере 22,3 млрд рублей, девелопер задекларировал убытки в 6,2 миллиарда. Спрашивается: откуда при таких финансовых показателях деньги на покупку и новое масштабное строительство?
Ответить на этот вопрос можно, если вспомнить, что СМИ неоднократно связывали «Донстрой» с банком ВТБи его главой Андреем Костиным. Именно госбанк, как основной кредитор, в августе 2009 года выкупил контрольный пакет акций девелопера за символическую сумму в 500 рублей у его основателей Максима Блажко и Дмитрия Зеленова. Таким образом, удалось решить вопрос с реструктуризацией задолженности компании, превышавшей 500 млн долларов.
Также стороны договорились о разделе проектов. Как сообщал «Интерфакс», «Дон-Строй Инвест» становился головной структурой группы компаний, реализующих проекты в сфере жилой недвижимости, на коммерческой же должны были сосредоточиться остающиеся акционерами «Донстроя» Блажко и Зеленов, получив от ВТБ дополнительное проектное финансирование в размере до 500 млн долларов.
Бизнесменам также предоставлялся опцион на обратный выкуп акций «Дон-Строй Инвеста» в случае сокращения долговых обязательств «до минимума». Из числа совладельцев АО «СК «Донстрой» оба коммерсанта официально вышли только в июне 2021 года, а данные о том, кто являются таковыми сегодня, в открытых источниках отсутствуют.
Банкир Костина и его «доверенные лица»
В одной из публикаций портал РБК назвал «Дон-Строй Инвест»«дочерней структурой банка ВТБ». В самой компании аффилированность с кредитным учреждением неоднократно отрицали. Так, еще в 2017 году гендиректор застройщика Алена Дерябина заявляла, что его официальными владельцами являются пять юридических лиц, но госбанк в их число не входит. При этом сама госпожа Дерябина, ставшая гендиректором и председателем правления «Дон-Строй Инвеста» в 2010 году, до этого занимала посты советника вице-президента, начальника управления нефинансовых активов и вице-президента ВТБ. Она же с прошлого октября руководит недавно созданным ООО «ДС-Групп» – новым владельцем СЗ «Макеева».
Новости по теме: Его нет, но он вроде есть: как пресс-служба «Евроинвеста» создает «эффект присутствия» своего беглого совладельца Андрея Березина
Итак, сохраняя видимость дистанции, Костин вполне может влиять на политику застройщика через своего бывшего топ-менеджера? Возможно, именно он и выступал второй стороной, договаривавшейся с руководством «Роскосмоса» на счет сделки с площадкой «Мотора»? Вот только для СМИ финансовые связи банка и девелопера уже давно перестали быть секретом:
«Все жилые проекты «Дон-строй Инвеста» в настоящее время реализуются в партнерстве с банком ВТБ», – писали «Ведомости» в июле 2017 года.
О наличии определенного контроля со стороны кредитного учреждения свидетельствует тот факт, что доли учредителей ряда аффилированных с «Донстроем» коммерческих структур находились или все еще находятся в залоге у ВТБ. К таковым относятся, например, компании «ДС Строй» и Специализированный Застройщик «Развитие».
Возвращаясь к вышеупомянутому ООО «ДС-Групп», следует отметить: его официальным учредителем выступает Закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд «Финансовая перспектива», находящийся под управлением Управляющей компании «КЛ-Инвест». Последняя в равных долях принадлежит Аркадию Ильягуеву и Анастасии Кушниренко. Ильягуев – бывший член совета директоров Московского металлургического завода «Серп и молот», одним из акционеров которого был Банк Москвы, в мае 2016 года прекративший свое существование после присоединения к ВТБ. Бывшие площадки «Серпа и молота» перешли под контроль «Дон-Строй Инвеста», в декабре 2021 года продавшему часть заводской территории в районе шоссе Энтузиастов бизнесмену Андрею Степанову.
Кроме того, в разное время Ильягуев был непосредственно связан со структурами «Донстроя». В частности, он являлся учредителем ликвидированного в прошлом году ООО «Нафтаинвест», чьим преемником стал застройщик, выступал совладельцем аффилированных с девелопером ООО «КЛ Девелопмент» и ООО «Фреш». Через УК «КЛ-Инвест», ее «дочернюю» структуру АО «Инвестпартнер» и завод «Серп и молот» прослеживаются связи Ильягуева со строительной компанией «Стройинвестгруп», совместно с «Донстроем» участвовавшей в возведении ЖК «Суббота» недалеко от Белорусского вокзала.
Возможно, Ильягуев – еще одно доверенное лицо старающегося не «светиться» банкира Костина, к которому сами собой ведут все «ниточки» «Донстроя»?
Место «ПИК» пусто не будет?
Напрямую ВТБ выступает акционером другой девелоперской группы – «ПИК», пост гендиректора которой до сентября прошлого года занимал ее скандально известный основатель Сергей Гордеев, якобы также в свое время проявлявший интерес к территории КБ «Мотор». Еще в 2019 году госбанк контролировал 23,05% ГК «ПИК». Кроме того, ВТБ принадлежало 18,75% акций ПАО «ПИК - специализированный застройщик», но в октябре прошлого года кредитное учреждение сократило свою долю до 12,37%.
Произошло это вскоре ухода Гордеева с должности и назначения гендиректором его бывшего первого зама Ивана Поландова. Сам Гордеев объявил, что намерен заниматься вопросами корпоративного управления и стратегического развития компании, в том числе новыми технологическими направлениями. СМИ регулярно пишут о скандалах, связанных с деятельностью структур ПИК, о качестве возводимого группой жилья и специфических особенностях управления многоквартирными домами. Но «смена власти» не помогла, и в минувшем октябре Поландов получил жесткий нагоняй от мэра Москвы Сергея Собянина за срыв срока сдачи школы в ЖК «Люблинский парк». Разгневанный градоначальник даже пригрозил группе запретом строительства в черте столицы.
Для Костина инцидент определенно был не из самых приятных. Хотя справедливости ради нужно заметить: с объектами «Донстроя» также связано достаточно скандальных историй. Например, еще в 2010 году московские власти объявили о намерении снести несколько незаконно построенных верхних этажей ЖК «Дом на Мосфильмовской», готовность которого оценивалась в 95%. «Газета.Ru» называла инициатором демонтажа самостроя Юрия Лужкова, но спустя год ставший новым мэром Сергей Собянин принял решение не сносить верхние этажи небоскреба.
В 2015-2016 гг. активисты движения «Архнадзор» и представители депутатского корпуса протестовали против сноса «Донстроем» расположенного в районе станции метро «Спортивная» комплекса жилых домов «Погодинская», построенного в 20-х гг. прошлого столетия и представляющего собой единый конструктивистский ансамбль вместе с клубом «Каучук». Но, несмотря на недовольство общественности, девелопер начал демонтаж квартала для возведения на его территории очередного ЖК.
На специализированных сайтах и форумах можно ознакомиться с многочисленными жалобами дольщиков и новоселов на задержку сдачи домов в эксплуатацию, качество жилья, работу УК и т.д. Проще говоря, претензии те же самые, что и к группе «ПИК». В январе 2016 года в построенном «Дон-Строй Инвестом» и считающемся элитным ЖК «Алые паруса» в результате обрыва троса и падения лифта погибла 36-летняя Ирина Володина.
«У жильцов были большие нарекания по эксплуатации домов, по текущему ремонту – проблем больше, чем следует за деньги, которые мы платим. 5 лет назад в доме был массовый обвал облицовочной кирпичной кладки с 20-го этажа. Слава богу, тогда никто не пострадал», – рассказывал корреспондентам ТАСС один из жильцов.
Видимо, риск для жизни с некоторых пор считается признаком элитарности. Но «Донстрой» продолжает свою деятельность, а его структуры получают новые территории для застройки, причем в случае с КБ «Мотор» этот процесс сопровождался «серыми» схемами и закулисными договоренностями. А пока глава ВТБ Андрей Костин выступает своеобразным «гарантом успеха», Алена Дерябина и Аркадий Ильягуев регистрируют новые коммерческие структуры под очередные миллиардные проекты.
